Se la ditta riconosce i vizi, si potrà far valere il proprio diritto alla corretta esecuzione dell’opera o a alla riduzione del prezzo nel termine di 10 anni

Capita spesso che le opere realizzate da una ditta o da un’impresa di costruzioni non siano state eseguite a regola d’arte e presentino, dunque, dei vizi tali da rendere un immobile o una costruzione difettosi. Cosa fare in questi casi?

La prima cosa da fare è denunciare immediatamente (entro 60 giorni dalla scoperta) la presenza di questi vizi e pretendere che gli stessi siano immediatamente eliminati. In seguito alla denuncia dei vizi, infatti, ben potrebbe accadere  che la ditta, li riconosca e si impegni ad eliminare gli stessi. Talvolta, però – nonostante la ditta abbia riconosciuto e si sia impegnata ad eliminare i vizi – gli interventi riparatori si dimostrano del tutto insufficienti. Di conseguenza, viene consegnato un immobile del tutto difettoso e ci si accorge, solo a distanza di tempo, che i vizi – in realtà – non erano stati affatto eliminati.

La ditta riconosce i vizi ma non li elimina?

Cosa fare se a distanza di tempo ci si accorge di aver preso in consegna un immobile difettoso? È tutto perduto, oppure ci si può ancora rivolgere alla ditta per chiedere il risarcimento dei danni, la corretta esecuzione dei lavori o, in alternativa, o la riduzione del prezzo ? Cercheremo, con questo articolo di comprendere cosa succede, in concreto, se la ditta riconosce i vizi ma non li elimina e di dare una chiara risposta a tutte le suesposte domande.

A tal fine è necessario, innanzitutto, sapere che se l’opera è difforme da quanto previsto dalle parti in contratto o se la stessa presenti dei vizi, l’appaltatore è tenuto alla garanzia . Ciò significa che la ditta o l’impresa di costruzione è obbligata ad eseguire l’opera a regola d’arte, ad eliminare i vizi e ad effettuare i necessari interventi riparativi.

Per far questo, però, è necessario che – qualora sussistano delle difformità – il destinatario dell’opera (c.d. committente) non accetti l’opera stessa, ma al contrario denunci la presenza dei vizi.

Come anticipato, la denuncia dei vizi deve necessariamente intervenire entro 60 giorni dal giorno della scoperta degli stessi. Si tratta di un termine previsto a pena di decadenza: ciò significa che, una volta trascorsi inutilmente 60 giorni, la denuncia non potrà più esser presentata. Ovviamente, la denuncia dei vizi non è necessaria nei casi in cui la ditta abbia riconosciuto i vizi e si sia impegnata a rimuoverli. Scopo della denuncia è, infatti, proprio quello di porre l’appaltatore nelle condizioni di prendere cognizione e poter, dunque, eliminare per tempo i vizi dell’opera.

Se, nonostante la denuncia, la ditta non  provvede a rimuovere i vizi, allora il committente potrà agire in giudizio al fine di chiedere – fermo restando il risarcimento dei danni – l’eliminazione dei vizi o, in alternativa, la riduzione del prezzo. Dette richieste, tuttavia, potranno essere avanzate entro due anni a decorrere dalla consegna dell’opera. Anche in tal caso, così come per la denuncia dei vizi, si tratta di un termine previsto a pena di decadenza. In pratica, quindi, una volta trascorsi due anni, chi ha preso l’opera in consegna non potrà più dolersi di eventuali vizi afferenti alla stessa . Ed infatti, due anni non sono certamente pochi per accorgersi di eventuali vizi di un’opera: si ritiene, dunque, che chi – nei due anni successivi alla consegna – non si sia attivato per far valere le proprie ragioni, abbia sostanzialmente accettato l’opera, ancorché difettosa, così perdendo ogni diritto di dolersi in ordine alla stessa.

Nella prassi, tuttavia, ciò non sempre corrisponde al vero. I vizi, infatti, potrebbero esser stati occultati o, comunque, venire ad esistenza solo dopo il passare del tempo.

Detta ipotesi, nella realtà, si verifica soprattutto quando – a seguito di formale denuncia dei vizi –   la ditta li riconosca, assumendo l’impegno di procedere alle riparazioni. Gli interventi riparativi, tuttavia, si manifestano a distanza di tempo (anche più di due anni)  del tutto insufficienti, di talché il committente si ritrova con un’opera del tutto difettosa e, ancor peggio, privo della possibilità di agire in giudizio per far valere i suoi diritti  (atteso il decorrere del termine decadenziale di due anni). Oltre al danno, quindi, anche la beffa.

Sul punto, per fortuna, è intervenuta la giurisprudenza, che più volte si è trovata a dover dirimere casi in cui  un’impresa di costruzioni dapprima riconosca, ma in seguito non elimini i vizi.

Ebbene, secondo la Cassazione , in tali casi, il committente potrà comunque far valere il proprio diritto alla eliminazione dei vizi o (alternativamente) alla riduzione del prezzo,  fermo restando –  sempre  – il diritto al risarcimento dei danni subiti. Dette azioni, infatti, nei casi di riconoscimento da parte della ditta dei vizi, non si prescriveranno nel termine breve di due anni, varrà di contro l’ordinaria prescrizione decennale.